Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui permet à des ménages modestes d’accéder à la propriété à moindre coût. Dans cet article, nous décortiquons les conditions d’éligibilité et le fonctionnement de ce mécanisme innovant pour favoriser l’accession sociale à la propriété.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le BRS est un outil juridique créé en 2016 par la loi Alur. Il s’agit d’un contrat qui scinde la propriété du foncier et celle du bâti. Ainsi, l’acquéreur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Ce dernier reste aux mains d’un organisme de foncier solidaire (OFS), qui met le terrain à disposition du propriétaire dans le cadre d’un bail emphytéotique d’une durée de 18 à 99 ans.
Le principal avantage du BRS est qu’il permet de diminuer considérablement le coût d’acquisition, puisque l’acheteur ne paie pas le prix du terrain. En contrepartie, il doit verser une redevance mensuelle au titre de la location du terrain. De plus, il s’engage à respecter certaines conditions liées au logement et notamment en matière de plafonds de ressources ou encore de loyers en cas de location.
Conditions d’éligibilité au BRS
Pour bénéficier du dispositif du bail réel solidaire, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Les ressources de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un certain plafond, fixé en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique. Ces plafonds sont identiques à ceux du prêt social location-accession (PSLA) et sont régulièrement révisés.
- L’achat doit concerner une résidence principale. Le logement doit donc être occupé au moins huit mois par an par l’acquéreur ou un membre de son foyer fiscal.
- Le logement doit être situé dans un périmètre d’intervention d’un organisme de foncier solidaire (OFS), qui est généralement délimité par une collectivité locale.
Les avantages du BRS pour les ménages éligibles
Outre le prix d’acquisition plus faible, le BRS présente d’autres avantages pour les ménages éligibles :
- La TVA réduite : si le logement est acquis neuf ou en état futur d’achèvement, il peut bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu de 20%. Cette mesure s’applique également aux travaux réalisés dans les deux ans suivant l’achat.
- L’exonération de la taxe foncière : pendant une durée pouvant aller jusqu’à 15 ans à compter de l’achèvement des travaux, le propriétaire est exonéré de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
- La possibilité de louer le logement sous conditions : le propriétaire peut mettre en location son logement à condition de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Le bail doit être conclu pour une durée minimale de six ans.
Les limites du dispositif
Le BRS n’est pas exempt de certaines contraintes pour l’acquéreur :
- La redevance mensuelle due au titre de la location du terrain peut représenter un coût non négligeable dans le budget du ménage.
- Le dispositif est soumis à une régulation stricte, notamment en cas de revente ou de location du logement. L’acquéreur doit alors respecter des conditions fixées par l’OFS et s’expose à des sanctions en cas de non-respect.
Ainsi, le bail réel solidaire constitue une solution intéressante pour les ménages éligibles souhaitant accéder à la propriété à moindre coût. Toutefois, il convient d’être attentif aux contraintes et aux engagements liés à ce dispositif avant de se lancer dans un projet d’acquisition.