SCPI : comment est fixé le prix de souscription des parts ?

Comprendre les mécanismes de fixation du prix de souscription des parts de SCPI est essentiel pour faire un investissement immobilier réussi. Cet article vous dévoile les critères et les étapes qui déterminent la valeur des parts d’une SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société dont l’objet principal est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les particuliers peuvent y investir en achetant des parts, ce qui leur donne droit à une quote-part des revenus locatifs générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI.

Les SCPI collectent ainsi des fonds auprès d’investisseurs individuels, qui deviennent ainsi associés et bénéficient d’un rendement proportionnel à leur investissement initial. Les sociétés de gestion responsables des SCPI sont chargées de sélectionner les biens immobiliers, d’en assurer la gestion locative et administrative, ainsi que le suivi et l’entretien du parc immobilier.

Prix de souscription des parts : les éléments pris en compte

Le prix de souscription des parts d’une SCPI est déterminé en prenant en compte plusieurs éléments :

  • La valeur de réalisation : Il s’agit du montant total estimé des biens immobiliers détenus par la SCPI, après déduction des dettes et autres charges. Cette valeur est généralement calculée par un expert indépendant.
  • La valeur de reconstitution : C’est la somme de la valeur de réalisation et des frais d’acquisition (frais d’agence, droits d’enregistrement, frais de notaire…).
  • Le capital social : Il correspond au montant total des apports en numéraire des associés (achat de parts) et en nature (apport de biens immobiliers).

Le prix de souscription est donc obtenu en divisant la valeur de reconstitution par le nombre total de parts émises par la SCPI. Il tient compte à la fois de la valeur du patrimoine immobilier détenu et des frais liés à son acquisition.

Les étapes pour fixer le prix de souscription

La fixation du prix de souscription des parts d’une SCPI suit plusieurs étapes :

  1. Evaluation du patrimoine immobilier : La première étape consiste à évaluer les biens immobiliers détenus par la SCPI. Cette évaluation est réalisée par un expert indépendant qui prend en compte différents critères tels que l’état général du bien, sa localisation, sa surface, sa qualité architecturale, etc.
  2. Détermination des valeurs de réalisation et de reconstitution : Une fois l’évaluation du patrimoine immobilier effectuée, il faut ensuite déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution comme expliqué plus haut.
  3. Fixation du prix de souscription : Enfin, le prix de souscription est fixé en divisant la valeur de reconstitution par le nombre total de parts émises par la SCPI. Ce prix est généralement arrondi à l’euro supérieur pour faciliter les calculs et la gestion administrative.

Les frais liés à la souscription des parts

Lorsqu’un investisseur achète des parts d’une SCPI, il doit également prendre en compte les différents frais liés à cette opération :

  • Les frais de souscription : Ils correspondent aux coûts liés à l’émission et au placement des nouvelles parts. Ces frais sont généralement exprimés en pourcentage du prix de souscription et sont directement prélevés sur le montant investi.
  • Les commissions de gestion : Il s’agit des frais prélevés par la société de gestion pour assurer la gestion locative et administrative du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Ces commissions sont généralement calculées en fonction des revenus locatifs générés par les biens immobiliers détenus.
  • Les frais d’achat et de cession : Lorsqu’un investisseur souhaite revendre ses parts, il doit également prendre en compte les éventuels frais d’achat (droits d’enregistrement, frais de notaire…) et de cession (commission de cession).

Pour conclure, le prix de souscription des parts d’une SCPI est un élément clé à prendre en compte lors d’un investissement immobilier. Il est essentiel de bien comprendre les critères et les étapes qui déterminent cette valeur, ainsi que les frais liés à la souscription, pour réaliser un investissement réussi et rentable.

En résumé, le prix de souscription des parts d’une SCPI est fixé en fonction de la valeur de réalisation, de la valeur de reconstitution et du capital social. Il est important de prendre en compte ces éléments ainsi que les frais liés à la souscription pour s’assurer d’un investissement immobilier réussi et rentable.