Les locations meublées séduisent de plus en plus d’investisseurs immobiliers, notamment grâce à leur flexibilité et leur potentiel de rentabilité. Cependant, il est essentiel de maîtriser les implications fiscales liées à ce type de location afin d’en tirer tous les avantages. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet des aspects fiscaux relatifs à la location meublée.
Le régime fiscal des locations meublées
Le statut fiscal du propriétaire bailleur dépend du montant annuel des revenus générés par la location meublée. Il existe deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le régime réel.
Dans le cadre du micro-BIC, le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % s’il perçoit moins de 72 600 euros de recettes annuelles (chiffre valable en 2021). L’impôt sur le revenu est alors calculé sur la moitié des loyers perçus. Ce régime est intéressant si les charges réelles sont inférieures aux 50 % d’abattement accordés.
Si les charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire, ou si les recettes dépassent le seuil de 72 600 euros, le régime réel est plus avantageux. Le propriétaire doit alors déclarer ses revenus selon un régime d’imposition spécifique, qui permet de déduire les charges réelles liées à la location (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…).
La différence entre location meublée non professionnelle (LMNP) et location meublée professionnelle (LMP)
Il convient de distinguer les locations meublées non professionnelles (LMNP) des locations meublées professionnelles (LMP). La qualification de la location dépend des conditions suivantes :
- Pour être considéré comme LMP, le propriétaire doit réaliser un chiffre d’affaires annuel supérieur à 23 000 euros et être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).
- Pour être considéré comme LMNP, le propriétaire doit percevoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros ou ne pas être inscrit au RCS.
Ces deux statuts offrent des avantages fiscaux différents. En LMNP, les revenus sont soumis au régime micro-BIC ou réel. En LMP, les bénéfices sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Les dispositifs fiscaux pour optimiser son investissement en location meublée
Plusieurs dispositifs fiscaux permettent d’optimiser la fiscalité de la location meublée :
- Le dispositif Censi-Bouvard, qui concerne les investissements dans des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme…), offre une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans. Ce dispositif est soumis à certaines conditions et plafonds.
- Le statut LMNP classique, qui permet d’amortir le bien immobilier et les meubles, et ainsi de réduire le montant imposable des loyers perçus. L’amortissement est déductible des revenus locatifs sur une durée généralement comprise entre 20 et 40 ans pour le bien immobilier et entre 5 et 10 ans pour les meubles.
Les obligations déclaratives liées à la location meublée
Les propriétaires bailleurs sont tenus de respecter certaines obligations déclaratives afin d’être en conformité avec l’administration fiscale :
- Déclarer les revenus locatifs perçus chaque année dans la catégorie des BIC, sur la déclaration complémentaire n°2042-C-PRO ou n°2031 pour le régime réel.
- Adresser un formulaire P0i au centre des impôts dont dépend l’activité, dans un délai de 15 jours après le début de la location, pour s’enregistrer en tant que loueur meublé.
Pour conclure, investir en location meublée peut s’avérer fiscalement avantageux si l’on maîtrise les différentes subtilités et obligations liées à ce type de location. Il est donc essentiel de se renseigner en amont et, si nécessaire, de faire appel à des professionnels pour optimiser sa fiscalité et tirer le meilleur parti de son investissement.